신월7동 1구역 공공재개발 빌라 시세 매매

공공재개발 이슈로 신월7동의 관심이 크게 일고 있다. 
재개발 규제 완화 발표에 서울 곳곳에서 정비사업 기대감이 높아진 이유이다.

공공재개발 신규구역 14곳에 대한 건축행위 제한을 추진하기로 했다.
건축행위 제한이 시행되면 2년간 구역 내 건물 신축은 물론 건축허가 및 신고, 착공신고 등이 제한된다. 단독주택을 공동주택으로 용도를 변경하거나 일반건축물을 집합건축물로 전환하는 등 지분쪼개기도 차단하게된다.

 

공공재개발 건축행위 제한 

 

건축행위를 제한하는 신규구역 14곳은  양천구 신뤌 7동-2 외에도 종로 숭인동 1169, 성동 금호23, 중랑 중화122, 성북 장위8·장위9, 노원 상계3,  서대문 홍은1·충정로1·연희동721-6, 영등포 신길1, 동작 본동, 송파 거여새마을, 강동 천호A1 구역이다.


공공재개발 후보지의 분양권을 위한 권리산정기준일은 2020년 9월 21일로 이전 소유주만 분양권을 받을 수 있다.
공공재개발에서 탈락한 지역에서 다시 재개발 바람이 불고 있습니다.

 

신월7동 1구역 재개발 기대

2020년 정부 주도 공공재개발 사업을 신청했지만 최종 탈락한 양천구 신월7동 1구역은 특히 서울시의 규제 완화 발표로 다시 재개발 기대감이 커지고 있다.
최대 걸림돌이었던 재개발 규제 조건인 연면적 노후도와 주민동의율이 완화됐기 때문이다.

주민 동의율이 초기에 부족한 상태에서 공공재개발 공모를 했었는데 그 부분에서 점수를 확보하지 못해서 탈락하게 었다. 신월7동과 같은 공공재개발 탈락 지역 뿐 아니라 과거 뉴타운 추진 지역에서도 재개발 기대감이 높은 상황이다.


서울시는 매년 25개 이상의 재개발 구역을 발굴해 2025년까지 13만가구를 공급한다는 계획이다.

 

기대와 우려

일각에서는 잘못하면 사업 진척 속도는 나지 않고 구역을 과다하게 지정될 수 있는 우려가 있다는 우려가 있다.
신월7동 1구역 주민들은 동의율을 높이는 등 재개발 사업 재추진에 속도를 높이고 있는 상황이다.

 

실거래가 나오는 이유

지난달 목동 재건축 14개 단지 모두를 토지거래허가구역으로 묶었음에도 해당 단지에서 실거래가 속속 나오고 있다.
노후 단지에 실거주하면서 향후 시세차익을 기대하는 몸테크족들이 몰리고 있는 상황이다. 몸테크족들은 직접 들어가 살기 때문에 갭투자로 진입하는 일반 투자자와 달리 거래허가도 받을 수 있다.

 

양천구청이 이달 들어 승인한 토지거래허가 건수는 총 6건인데 . 2건은 공공재개발 후보지인 신월7동에서의 거래건이며 나머지 4건은 모두 재건축을 앞둔 목동 신시가지에서 이뤄졌다. 

토지거래허가구역으로 지정되면 일정 규모 이상의 부동산 매매 거래를 할 땐 시·군·구청의 허가를 받아야 한다.

 

 

토지거래허가 받기 위한 조건 

토지거래허가를 받기 위해서는 집을 매매할 시 2년 동안 실거주하겠다는 확약을 해야 한다.
세입자가 있는 매물을 매수한다해도 임차기간 만기 후 실입주 하겠다는 의사를 증명해야 한다.
사실상 투자만 고려해 진입하기는 불가능해진 셈이어서 이들 지역에서는 발효일 전에 신고가 거래가 활발했다.

 

토지거래 허가 발효일 토지거래허가를 받아 거래된 건은 전무하다.
살 사람은 토지거래허가 발효일 전에 다 사는것이 일반화되었다. 목동은 발효일 이후에도 거래가 나오고 있다.

 

 

토지거래허가구역으로 묶인 4개 지역 중 목동에서만 꾸준히 거래가 이뤄지고 있다.
몸테크를 하기에 조건이 나쁘지 않기 때문인데 거주 환경이 좋아서 몸으로 버티며 부동산 재테크를 한다는 사례가 많다. 재건축·재개발을 노리고 정비사업 호재가 있는 노후 주거지에 거주하는 경우인데 예정대로 정비사업이 이뤄지면 새 아파트와 시세차익을 동시에 얻을 수 있어서 각광받고 있다.

 

목동은 최근 8단지 전용 75㎡가 13억7000만원에 계약됐다
13억1000만원 20층이 현재 동일면적 최고가여서 신고된다면 신고가 기록을 쓸 것으로 보인다.

 

 

신월동 집값 10% 상승

 

신월 여의지하도로 개통으로 신원동은 인기가 더 많아졌다.
신월동은 인기 학군인 목동과 인접해 있으나 지하철 노선이 많지 않아 교통이 불편한 게 단점이었다. 신정뉴타운으로 신정·신월동을 중심으로 새 아파트가 입주가 시작되었다.
신월동 구축 단지들도 덩달아 정비 사업에 속도를 내려는 분위기가 되어 최근 집값 상승세와 맞물려 신월동 아파트값도 강세다.

공공재개발 후보지 중 새롭게 재개발 사업에 지정된 신규구역 14곳에 대한 건축행위 제한이 추진되는 만큼 알박기식 신축 건물로 인한 재개발 사업 지연이나 분양피해 등을 방지하기 위한 조치였다.

 

 

 

신월동 아파트 매매가격

4월 말 기준 신월동 평균 아파트 매매 가격은 평당 2천467만원이다. 지난해 말 가격이 평당 2천231만원이었다.
아파트값이 10.6% 오른 셈이다. 신월동 아파트값 상승폭이 컸다.

 

신월동 ‘목동센트럴아이파크위브’ 전용 84㎡는 지난 3월 12억5000만원에 실거래됐으며 1월 12억9000만원 8층에 최고가를 찍었을 때보도 있었고 작년 5월 입주 당시 9억8000만에서 10억3000만원에 거래됐었다.
1년도 안 돼 2억원 이상 시세가 오른 셈이다.

 

 ‘신월시영’ 전용 59㎡는 4월 7억1400만원에 팔렸으며 올 초 7억2500만원에 신고가를 경신했다. 지난해 아파트가 5억원 후반대에도 거래됐던 점을 감안하면 1년 새 시세가 1억원 이상 올랐다.

 

 

신월동은 신월여의지하도로 공사가 시작된다는 소식이 들려온 2015년부터 호가가 오르기 시작으며 집값 상승세, 정비 사업 추진 분위기와 맞물려 일대 아파트값이 꾸준히 올라왔다. 신월시영은 최근 재건축 사업 첫 관문인 1차 안전진단을 조건부 D등급로 통과해 2차 진단을 준비 중이다. 신월시영은 김포공항과 가까워 층수 제한이 예상되기는 하지만 현재 건폐율과 용적률이 각각 12%, 132%에 불과해 재건축 사업성이 높을 것으로 기대를 모으고 있다.

 

신월동 ‘신안파크’ ‘길훈아파트’도 재건축 사업을 위한 예비안전진단을 통과했다. 정밀안전진단을 신청할 수 있게 되었다.재건축 사업은 예비안전진단 이후 1·2차 정밀안전진단 순으로 이뤄지며, D등급이나 E등급을 받아야 사업 추진이 가능하다. 신안파크는 1987년 지어져 올해로 입주 34년이 된 아파트로, 총 485가구로 용적률 137%, 건폐율은 28%다. 길훈아파트도 1987년 완공된 290가구 규모 단지로 용적률은 137%, 건폐율은 30%다.

 

 

신월동 빌라

 

덕화연립은 최근 가로주택 정비 사업을 위한 사업시행인가를 받아 70가구 규모 새 아파트가 되게 되었다. 신월7동 2구역의 경우 최근 공공재개발 2차 후보지로 선정으며사업 확정에 필요한 주민 동의율 67%를 채울수 있을거라는 전망이다.

아파트 단지들이 정비 사업에 속도를 내면서 주거 환경 개선 기대감이 큰 데다 목동 학원가를 이용할 수 있는 입지면서 집값은 여전히 목동의 절반 수준으로 저렴하여 인기를 끌고있다. 신월동 대중교통 역시 개선될 것이라는 기대가 큰데, 서울 경전철 목동선 사업 추진을 위한 여건이 마련되었다.

신월동에서 당산역까지 10.87㎞를 연결하는 목동선 경전철이 실제로 추진되면 신월동 일대 교통 불편이 한결 해소하게 된다. 

또한 여의도~신월나들목(IC) 구간을 지하로 관통하는 신월여의지하도로(서울제물포터널)가 5년 6개월간의 공사 끝에개통했으며 신월동부터 여의도까지 지하로 한 번에 연결돼 출퇴근 통행 시간이 20분 이상 줄어들면서 신월동 부동산 시세에 영향을 주고 있다.

빌라 매매가격

 

신월동 전용 59㎡ 빌라 매매가는 최근 5억원대 수준으로 올라섰으며 이는 몇달새 5000만~6000만원가량 오른 가격이다.

 

전세집을 비워줘야하는 세입자는 집주인이 실거주 조건 때문에 전세를 빼달라는데 아이들 학교 문제로 목동 밖을 벗어나기 힘들어 중저가 소형 단지나 중대형 면적의 빌라 매매를 알아보는 상황이 많다.
매수자들이 많다보니 빌라 가격도 오르는 중이다.

여기다